Due Diligence immobiliare: quando una visura non basta

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Eccoci nuovamente a parlare di Due Diligence; questa volta però affronteremo l’analisi di quella sempre più diffusa pratica che è la Due Diligence immobiliare. 

Che cos’è la Due Diligence immobiliare?

 

La Due Diligence immobiliare è quel procedimento mediante il quale si verifica che l’immobile che si intende acquistare non nasconda spiacevoli sorprese. 

Il momento in cui si attua la due diligence è ovviamente prodromico all’acquisto, anzi, precedente persino all’offerta di acquisto. Conoscere l’esatta situazione che gira attorno ad un immobile ne determina il valore e dunque ciò che si è disposti a pagare per assicurarsene la proprietà. 

Come abbiamo visto in altre occasioni, la due diligence risponde in generale a quella dovuta diligenza che è bene adoperare prima di porre in essere un’operazione di straordinaria amministrazione. 

Investire su qualcosa a scatola chiusa – che si tratti di una risorsa umana, di un’azienda o di un immobile – non è mai una buona idea e conviene sempre rivolgersi a professionisti. 

 

Su che cosa si esegue la due diligence immobiliare? 

 

Oggetto di questo specifico tipo di due diligence sono uno o più beni immobili; questi vengono analizzati dal punto di vista edile, urbanistico ed ambientale evidenziandone conformità e presenza di eventuali gravami o altri diritti reali. 

Come le altre due diligence, anche quella immobiliare parte dalla raccolta e analisi dei dati. 

Si procede partendo dalla raccolta della documentazione relativa e, laddove si rinvenga essere lacunosa, si procede con la richiesta di integrazione e con sopralluoghi specifici per la verifica e validazione di quanto raccolto. 

Proprio come per una due diligence aziendale nelle operazioni di fusione ed acquisizione, anche in quella immobiliare gli aspetti che vengono analizzati attengono a  profili differenti e per questo spesso per eseguirla collaborano professionisti di diverse discipline.

L’analisi di cui consta la due diligence tocca i seguenti aspetti: 

  • Catastale (visure, planimetrie e loro regolarità)
  • Amministrativo (titolarità effettiva dell’immobile, gravami, altri diritti reali di godimento etc.)
  • Strutturale (conformazione effettiva e stato delle cose, sicurezza)
  • Impiantistico (conformità ed eventuali certificazioni degli impianti dell’edificio)
  • Urbanistico (destinazione urbanistica, vincoli paesaggistici, culturali, ambientali, agibilità, condoni, etc.)
  • Di sicurezza (norme antincendio, norme antisismiche, etc.)
  • Ambientale (vantaggi e criticità del contesto ambientale in cui è inserito l’immobile)

Leggi anche: che cos’è la due diligence e a cosa serve

Tempi e costi della due diligence immobiliare

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Ovviamente, maggiore è la complessità dell’immobile (o degli immobili) e maggiore saranno le analisi da condurre, così come maggiore sarà il numero di professionisti  da coinvolgere. 

Si pensi al caso di un grande edificio, ubicato in una zona inquinata, la cui proprietà è divisa tra più soggetti, con alcune porzioni dello stesso che risultano sottoposte a gravame…la due diligence sarà più lunga e complessa e di conseguenza indubbiamente più costosa. 

Si pensi, al contrario alla due diligence da svolgersi su una piccola casa di montagna costruita da un paio d’anni: il lavoro di analisi sarà nettamente differente. 

 

Perchè fare una due diligence immobiliare

 

Eseguire una due diligence immobiliare può non essere sempre conveniente da un punto di vista monetario o di investimento del proprio tempo. 

Se questo può sembrare valido per l’acquisto della piccola casa di un conoscente, di certo non lo è quando si tratta di immobili ben più complessi da un punto di vista urbanistico, architettonico, amministrativo o catastale. 

In sede di trattative per l’acquisto di un immobile, operare una due diligence consente di massimizzare i vantaggi e minimizzare i rischi che l’investimento porta necessariamente con sé. Questo è possibile grazie all’analisi approfondita eseguita da professionisti che ne permette una valorizzazione quanto più fedele al vero. 

Leggi anche: Due Diligence Reputazionale 

 

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